相続登記とは｜しないリスクは？流れ・費用から義務化まですべて解説

「相続登記」という言葉、ニュースでもよく聞くようになりましたね。令和6年（2024年）4月からは「相続登記」の義務化されるので、しっかり学んでおきたいところです。

少し調べるとわかりますが「相続登記」は小難しくて、一般の方にはとっつきにくいものです。そこで今回は司法書士が相続登記とはなにか相続登記の基本情報をわかりやすく解説。相続登記の基本情報を知って備えておきましょう。

相続登記とは

相続登記とは、不動産（土地や建物）の名義を亡くなった被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。

不動産の所有者が亡くなると、その不動産は亡くなった方（被相続人）から親族（相続人）に相続されます。

ところが、不動産の名義は相続の際に、自動的に相続した親族に変更されるわけではありません。手続きをしないと、亡くなった方の名義のままになってしまうのです。

土地や建物の名義を変更するときは、法務局で管理されている「登記簿謄本（登記事項証明書）」の「登記名義人」を相続した親族の方の名義へと変更します。これが「所有権移転登記」です。

相続の際に発生する所有権移転登記を「相続登記」といい、より正確には「相続による所有権移転登記」といいます。

相続登記は絶対やらなきゃいけない？しないとどうなる？

「相続登記なんて面倒だし別に親の名義のままでいいのではないか」「相続登記をする必要性を感じない」と思うかもしれません。なぜ相続登記をしなければならないのでしょうか？

亡くなった方の名義のままだと不動産が売却できない

相続した不動産を売却する場合、所有者の名義が一致している必要があります。どうせ売却するのに名義変更が必要なのかと思われるかもしれませんが、相続登記を省略して不動産を売却することは法律で許されていません。

融資が受けられない

不動産を担保にして金融機関からお金を借りることができますが、この際、貸付とともに抵当権を設定します。抵当権の設定は、抵当権者（融資元）と登記簿上の所有者が共同で申請する必要があるので、自分名義の登記がないと不動産を担保にして融資を受けることができません。

相続登記が難航する

不動産の相続登記をしない期間が長いと相続人が死亡してしまうケースもあります。すると不動産を相続する権利はさらにその親戚（子や配偶者など）に移り、不動産を相続する権利を持つ方がネズミ算式に増えていきます。相続人が増えると相続人の確定や必要書類の準備にも時間がかかり、相続登記の手続きが難航する恐れがあります。

不動産が差し押さえられる可能性がある

相続人に債務者がいる場合、金融機関など債権者は債務者名義の財産があれば差し押さえようとします。当然、債権者が債務を負う相続人と名義が異なる不動産は差し押さえできません。ところが債権者は民法423条に基づき債権を守るために相続人に代わって登記を行い、名義変更することが認められています（代位登記）。名義変更が済めば、債権者は債務者である相続人の持ち分を差し押さえることになります。相続人に債務者がいる場合も、早めに相続登記を行い、不動産の名義を変えておく必要があります。

相続登記はいつまでに申請しなければいけない？義務化とは

相続登記の期限について、相続登記義務化以前は期限はありませんでしたが、2024年4月1日の相続登記義務化により相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。通常、被相続人が亡くなってから3年以内です。

相続登記が義務化！いつから？手続きしないとどうなる？罰則は？

3年の猶予はあるものの、先述の通り、相続登記をしないと問題が発生することがあるので、早めに相続登記を済ませておきましょう。また相続登記は一日二日で終わる手続きではありません。相続登記の手続きの流れを把握し、逆算して考えましょう。

相続登記までの相続手続きの流れとは

遺言書の有無などで相続登記までの流れが変わってきます。相続発生から時系列に沿って考えてみましょう。

• STEP1： 不動産の所有者が亡くなり、相続が発生する
• STEP2： 「遺言書」の有無を確認する。遺言書があれば「遺言書による相続登記」を行う
• STEP3： 遺言書がなければ相続人の調査を行う
• STEP4： 相続財産の調査。不動産以外にも動産、預貯金などの財産も調査する。これにより債務を相続する可能性がある場合には、相続放棄や限定承認などの手続きを検討する
• STEP5： 遺産分割協議を行う。遺産分割協議が成立すれば遺産分割協議書を作成し「遺産分割による登記」を行う
• STEP6： 遺産分割協議が不調であり、かつ調停審判を行わないような場合には「法定相続分による相続登記」を行うことを検討する

順調に進んでも3ヶ月程度はかかります。遺言分割協議でもめてしまうともっと時間がかかります。

また相続登記といっても「遺言による相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続分による相続登記」と相続手続きの進展によって３パターンあります。詳しい流れは以下の記事で解説していきます。

遺言書がある場合の相続登記｜必要書類と流れをわかりやすく解説

遺産分割協議による相続登記｜流れから協議書作成まですべて解説

相続登記申請の必要書類とは？申請の流れ

申請時には次の必要書類をそろえます。

	何に使う？	申請場所	準備物
被相続人の出生時から死亡時までの連続した戸籍（戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本）	被相続人の死亡を確認し、被相続人の相続人を証明	被相続人の本籍地のある市区町村役場で取得可能 本籍地が分からないときは、被相続人が住んでいた市区町村役場にて「本籍地の記載」を希望して住民票を取得	本人確認書類と印鑑※ 直系の親族（父、母、子、孫）以外が請求するときは委任状
相続人全員の戸籍謄本	相続人の証明	相続人の本籍地のある市区町村役場	本人確認書類と印鑑※ 直系の親族（父、母、子、孫）以外が請求するときは委任状
被相続人の住民票の除票	被相続人と不動産の所有者が同一人物であることを証明	被相続人が最後に住んでいた市町村の役場	本人確認書類と被相続人との続柄がわかる戸籍謄本
遺産分割協議の結果、不動産を取得する相続人全員の住民票	登記後に新たに名義人となる、相続人の住所を証明	各相続人が住む市町村の役場	本人確認書類
固定資産評価証明書	不動産の登録免許税の課税価格となる固定資産評価額の証明	不動産の所在する市区町村役場または都税事務所	本人確認書類と相続人の戸籍謄本や被相続人の除籍謄本
登記申請書	相続登記を申請する際に必要	相続人が作成	相続人が作成

相続手続きの進展によって、この他に「遺言書」や「遺産分割協議書」が必要になるなど必要な書類が変わってきます。

遺言書が見つかった場合や遺産分割協議を行う場合で相続登記までの流れに差異はありますが、相続登記の申請自体は大まかに以下の流れとなります。

• STEP1 登記申請書の作成
• STEP2 必要書類（添付書類）の準備
• STEP3 書類が準備できたら不動産の所在地を管轄する法務局に提出
• STEP4 法務局側で申請内容が法的に適切なものか、記録と一致するか、必要な添付書類がそろっているかなどを審査
• STEP5 相続登記完了。登記識別情報と登記完了証の受取

ここまでで1週間程度です。

相続登記の申請方法には窓口申請と郵送申請があります。

	概要
窓口申請	1. 必要書類を準備する 2. 不動産の所在地を管轄する法務局の不動産登記窓口に向かう 3. 窓口で書類や登記内容の確認をしてもらう 4. 登記完了予定日の通知を受ける 5. 登記完了予定日後に登記識別情報と登記完了証を受け取る
郵送申請	1. 必要書類を準備する。登記識別情報と登記完了証を郵送してほしい旨を記載した紙と切手が貼られた返信用封筒（書留機能のついたもの）を同封する 2. 不動産の所在地を管轄する法務局の不動産登記窓口に書留郵便で郵送する 3. 法務局のホームページで登記完了予定日を確認する 4. 登記識別情報と登記完了証が郵送で届く

このほかにオンライン申請による相続登記という方法もあります。

パソコンやマイナンバーカード、ICカードリーダライタを準備し、申請用総合ソフトをパソコンにインストールして、案内通りに情報を入力し、申請書を作成していきます。

法務局の業務取扱時間は8時30分から17時15分までですが、オンライン申請の受付時間は平日の８時30分から21時までとなっているので仕事や育児で日中忙しくても、自宅のパソコンからオンラインで相続登記の申請ができます。

相続登記は誰がする？自分で？司法書士に依頼できる？

相続登記の申請は不動産を相続することになった相続人が行います。

ただ、長期間放置している場合、相続人や不動産（財産）の数が多い場合、不動産が遠方にある場合などはここまでに解説した流れがより複雑になります。それに相続人に行方不明者や認知症の方がいるなど事前に裁判所での手続きが必要になる場合は専門的な知識がないと対応が困難です。

自分で手続きするのが難しいと感じたら「司法書士」に相談・依頼すれば、相続登記の代理申請が可能です。相続登記の必要書類の収集も依頼できるので多忙であったり遠出が困難であったりしても司法書士が必要書類の収集を行うので問題ありません。

また司法書士であれば物件や登記記録の状況の把握や相続人の調査を徹底し、より正確かつ慎重に相続手続きを進めることで登記漏れや遺産分割協議のやり直しを防げます。

相続登記など相続の手続き全般を面倒に思うのであれば、司法書士に依頼しましょう。

自分で相続手続きをするか、司法書士に依頼するか判断に迷ったら以下の記事をご覧ください。

相続登記を自分でやる方法｜司法書士に頼むべきケースは？

相続登記にはかかる費用とは？

	費用
登録免許税	登録免許税とは相続登記申請の際にかかる税金のこと。不動産の価額（固定資産税評価額）×1,000分の4
各種実費	各種必要書類の発行や郵送に必要な手数料。1,000円〜5,000円
司法書士報酬 ※司法書士に依頼する場合	司法書士の報酬額は法律などで一律で定められているわけではない。相場は5万円～10万円

相続登記にかかる費用には「登録免許税」が含まれており、不動産の価額（固定資産税評価額）によって大きく変化します。詳しくは以下の記事をご覧ください。

不動産の相続に必要な手続きから費用まで司法書士が解説

まとめ：相続登記はどこでする？誰に相談できる？

相続登記とは不動産（土地や建物）の名義を亡くなった被相続人から相続人へ変更する手続きのことで、申請先は不動産を管轄する「法務局」です。相続登記をしないと不動産を売却できないなどのデメリットもあるので、相続手続きを始め、3年以内に相続登記を済ませましょう。

また相続登記に関する相談は法務局でもできますが、法務局では登記申請以外の相談ができません。相続登記は相続手続きのひとつに過ぎず、相続全般に関する悩みをお持ちなら司法書士へのご相談が適切です。相続登記の手続きでお困りならぜひベストファーム司法書士法人にご相談ください。