相続した空き家の居住用財産の売却時期には十分ご留意を！~被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例～

自分の居住用財産を売却した際に、譲渡所得から３，０００万円の控除を受けられる特例があることを聞いたことがある方もいると思います。

実はこの３，０００万円控除は、相続や遺贈により取得した被相続人の居住用財産にもこの特例を適用させることのできる場合があるのです。

しかし、この特例を受けるには細かな要件があります。
その要件をきちんと把握しておかないと、せっかくの控除が受けられない事態が発生します。

特例の対象となる「被相続人の居住用不動産とは

３，０００万円控除の特例対象となる「被相続人の居住用不動産」は、
建物は「被相続人居住用家屋」、土地は「被相続人居住用家屋の敷地等」に分けることができます。

 

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」

相続開始の直前において被相続人が居住用としていた家屋であることを前提として、次の３つの要件に全て該当するものです。

要件①昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。

要件②区分所有建物登記がされている建物でないこと。

要件③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」

相続開始の直前において、被相続人の居住用家屋の敷地として使われていた土地、その土地の上にある権利をいいます。

 

特例を受けるための主な適用要件

（１）売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

 

（２）
A・・・「居住用家屋もしくは、居住用家屋とその敷地を売る」もしくは、

B・・・「居住用家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売る」

 

A・・・「居住用家屋もしくは、居住用家屋とその敷地を売る」場合の要件

①相続が発生した時から譲渡する時まで、その居住用家屋や居住用敷地を使って事業をしたり、それらを貸したり、そこに居住したことがないこと

②居住用家屋については、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすこと

 

B・・・「居住用家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売る」場合の要件

①相続が発生した時から譲渡する時（居住用家屋であれば取壊し等の時まで）まで、その居住用家屋や居住用敷地を使って事業をしたり、それらを貸したり、そこに居住したことがないこと

 

（３）相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること

 

（４）売却代金が1億円以下であること。

 

（５）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

（６）同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋、又は、被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

 

（７）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

なんだかいろいろと難しい用語が並んでいます…。
このほかにも細かい条件があり、特例の適用にあたっては十分な注意が必要です。

特に見過ごしがちなポイントとしては、

①相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。つまり、被相続人が１人暮らしをしていた家であるということ。

②居住用不動産を譲渡するまでに「人に貸したり、誰かが住んでしまったり、その不動産を利用して事業を始めたりしていないこと」

③被相続人が亡くなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却する必要があること。

 

があげられます。

 

被相続人の居住していた不動産に思い出があり、すぐには手放せないという方も多くいらっしゃると思います。また、その不動産の立地等が好条件の場合、不動産業者などから「売却しませんか？」と持ち掛けられる可能性もあります。何も知らないうちに控除を受けられる機会を逃してしまうことも有り得るので、よく要件を確認しておきましょう。

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