不動産を相続する際においては、小規模宅地等の特例は必ず知っておきたい制度です。相続税は遺産の額に応じて課税されます。つまり財産の評価額が高ければ高いほど相続税の額が大きくなります。この特例を適用すると、相続した土地の評価額を最大80％減額することができます。評価額の減額の結果、相続税額が低くなるだけでなく、財産が基礎控除内に収まって相続税の支払い自体がなくなることさえあります。ただ、この特例を適用するにはいくつかの要件をクリアする必要があり、一般の方にはややこしく感じるはずです。それでは小規模宅地等の特例を解説していきます。
小規模宅地等の特例とは
特例の基本的な説明
小規模宅地等の特例は相続税の負担を軽減するために導入された制度です。この特例を利用することで、一定の条件を満たす宅地等の評価額を最大で80％まで減額できます。被相続人（亡くなった人）が居住していた宅地や、事業に使用していた宅地などに適用することができます。この特例が導入された背景を紐解くと、高度経済成長期までさかのぼります。当時経済が大きく成長したことにより、地価が高騰しました。すると土地の評価額が上昇し、相続税の納税額も一緒に大きくなってしまいました。その結果、相続税を支払うために、被相続人と同居していた自宅や事業で使っていた土地を売却しなければならない……といった事案が増えました。相続税を支払えないことで、住居を失ったり、仕事を失ったりしてしまうのです。この特例で、相続税のために相続人が土地を売却しないで済むようにしたというわけです。
小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例の適用対象となる土地は、 特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等に分類することが可能です。種類ごとに整理して、適用の要件を見ていきましょう。
小規模宅地等の特例 – 特定居住用宅地の適用要件
特定居住用宅地等の要件を満たした土地は、土地評価額が80％減額されます。しかし、本特例は、どんな土地でも誰でも使えるというわけではありません。以下、要件の詳細を説明します。
土地の要件
居住用に供されていたこと
被相続人が亡くなる直前に自宅として利用していた、または被相続人と生計を一にしていた親族が自宅として利用していた土地である必要があります。別荘など自宅として利用していなかった土地は含まれません。
「被相続人と生計を一に……」とは、亡くなった方と同じ財布で生活していたという意味です。普通は財布を一緒にしている親族は亡くなった人と同居していることが多いので、「被相続人が亡くなる直前に自宅として利用していた」に当てはまります。ではどういったケースが想定されるかというと、相続人である子供がまだ大学生などで被相続人である親の所有マンションに住み、親からの仕送りで生活している……といった場合です。この場合、子供が住んでいるマンションは、特定居住用宅地に該当します。
適用される土地の面積
特定居住用宅地等の評価減は330平方メートル（約100坪）までが対象。間違えやすいのですが、330平方メートル以上の面積がある土地がすべて対象外となるわけでなく、評価額が80％になる面積が330平方メートルまでで、それを超える部分については通常の評価額になるという意味です。
相続人の要件
1. 相続人が配偶者の場合
・被相続人（亡くなった人）の配偶者（妻または夫）が相続するときは、無条件で適用されます。
2.相続人が 同居している親族の場合
・被相続人の死亡時にその宅地に居住していたこと（住民票が同じでも、同居の実態がなければ適用外）。
・相続税の申告期限（※）まで引き続き居住し、保有していること。
亡くなった後も取得した土地に相続税の申告期限まで居住し続けたり、所有し続ける必要があります。ゆえに、亡くなる前に介護等で同居状態が続いて、亡くなった後にすぐに元の自分の家に戻るような場合は適用されません。
3.相続人が 別居している親族の場合（家なき子特例）
亡くなった人と一緒に住んでいなかった場合でも、小規模宅地等の特例が使えるケースがあります。これを「家なき子特例」といいます。家なき子特例は次の要件を満たす必要があります。
・被相続人に配偶者や同居親族がいないこと。
・相続開始前３年以内に取得者、その配偶者、取得者の3親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと。
・相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと。
・相続税の申告期限（※）まで引き続き保有していること。
ちょっと難しいので少し簡単に説明すると、被相続人が亡くなる前三年間以上、家族ではない第三者の所有する家屋（借家など）に住んでいた相続人です。三年以上自分の持ち家を持たず、借家暮らしなどをしている相続人を対象とすることから「家なき子特例」と呼ばれています。
※被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内
その他の注意点
二世帯住宅の場合
建物内部での行き来ができるかは問わず、一つの建物に親世帯と子世帯が住んでいれば、特例が適用できる可能性があります。ただし、区分所有登記がされていないことが条件になります。例えば、1階は父名義、2階は息子名義といった具合に区分所有登記がされている場合は、特例が適用できません。このようなケースで、適用させるには区分所有登記を解消する必要があります。しかしながら、そうすると贈与税がかかったり、登記、贈与の手続き費用が発生するので、相続税より高くついてしまうことも考えられます。二世帯住宅で区分所有している方は一旦税理士などの専門家の話を聞いてみましょう。
高齢者施設などに入居していた場合
被相続人が高齢者施設や病院に入居していた場合でも、以下の要件を満たせば特例の適用を受けることができます。
・被相続人が施設入居した後、その自宅を賃貸に出していないこと。
・被相続人が施設入居した後、生計を別にしていた相続人がその自宅に新たに居住していないこと。
・被相続人が要介護認定・要支援認定または障害者支援区分の認定を受け、施設に入居していること。
小規模宅地等の特例 – 特定事業用宅地の適用要件
特定事業用宅地として認められた場合、土地評価額が80％減額されます。一般の方の相続では、あまり出てこない話なので、本記事では概要だけに留めて要件を解説します。
適用される土地の面積
特定事業用宅地の評価減は400平方メートルまでが対象。こちらも、400平方メートル以上の土地がすべて対象外となるわけでなく、評価額が80％になる面積が400平方メートルまでで、それを超える部分については通常の評価額になるという意味です。
被相続人が事業に使っていた・被相続人と生計を一にする親族が事業に使っていた土地
被相続人が亡くなる前に事業用として使用していた土地、または被相続人と生計を一にする親族が事業に使用していた宅地が対象となります。この宅地は、実際に事業に供されていたものでなければなりません。例えば、被相続人が経営していた店舗や工場、または同居する親族が経営していた事業の敷地などが該当します。
相続開始3年前よりも以前からその土地で事業を営んでいること
平成31年の税制改正により、相続開始前3年以内に、事業用に供された土地は対象外とされました。評価額の減額を受けるためには、被相続人が亡くなる3年以上前からその土地で事業を営んでいる必要があります。
相続人が相続税の申告期限まで事業を継続し、その宅地を保有していること
相続人が相続税の申告期限まで、その土地で事業を継続していることが必要です。事業が継続していない場合や、申告期限まで宅地を保有していない場合は特例が適用されません。
小規模宅地等の特例 – 特定同族会社事業用宅地等の適用要件
特定同族会社事業用宅地とは、被相続人とその親族で50％を超える持株を保有する法人が事業に使っている土地です。
適用される土地の面積
特定同族会社事業用宅地の評価減は400平方メートルまでが対象です。こちらも、評価額が80％になる面積が400平方メートルまでで、それを超える部分については通常の評価額になるという意味になります。
特定同族会社の事業で使われた土地であること
相続する土地が同族会社の事業に使われている必要があります。不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業並びに準事業は除きます。
持ち株の要件
相続開始前に、被相続人、被相続人の親族、被相続人と特別の関係のある者が法人の発行済株式の総数または出資の総額の50%以上を所有している必要があります。特別な関係がある者とは、被相続人と事実婚の関係にある人や生計を一にしている親族などです。
相続人が特定同族会社の役員であること
その土地を相続する方が、申告期限においてその法人の役員に就任してる必要があります。
申告期限まで事業を継続し、その宅地を保有していること
相続税の申告期限まで引き続きその法人が事業用に供していないといけません。また、その土地を申告期限まで保有している必要があります。
小規模宅地等の特例 – 貸付事業用宅地等の適用要件
貸付事業用宅地等とは、貸付業をしていた土地です。賃貸アパートや貸駐車場・駐輪場の敷地となっている土地などが該当します。 特例が適用された場合の、土地評価額の減額率は50%です。
適用される土地の面積
貸付事業用宅地の評価減は200平方メートルまでが対象です。200平方メートル以上の土地がすべて対象外となるわけではなく、評価額が50％になる面積が200平方メートルまでで、それを超える部分については通常の評価額が適用されます。
被相続人が事業に使っていた・被相続人と生計を一にする親族が貸付事業に使っていた土地
被相続人が亡くなる直前に貸付事業用として使用していた土地、または被相続人と生計を一にする親族が貸付事業に使用していた宅地が対象となります。この宅地は、実際に貸付事業に供されていたものでなければなりません。例えば、被相続人が賃貸アパートや貸駐車場・駐輪場として利用していた土地などが該当します。
相続開始3年前よりも以前からその土地で事業を営んでいること
平成30年の税制改正により、相続開始前3年以内に貸付事業用に供された土地については対象外とされました。評価額の減額を受けるためには、被相続人が亡くなる3年より前からその土地で貸付事業を営んでいる必要があります。
相続人が相続税の申告期限まで貸付事業を継続し、その宅地を保有していること
相続人が相続税の申告期限まで、その土地で貸付事業を継続していることが必要です。貸付事業が継続していない場合や、申告期限までに宅地を保有していない場合は特例が適用されません。
居住用、事業用、特定同族会社事業用、貸付用宅地の特例は併用ができるか？
結論、併用は可能です。ただし、併用の組み合わせに注意点があります。深堀りする前に一旦、各特例の限度面積と減額率を整理します。
限度面積と減額率のまとめ
| 特例の種類 | 限度面積 | 評価減額率 |
| 特定居住用宅地等 | 330平方メートル | 80％ |
| 特定事業用宅地等特定同族会社事業用宅地等 | 400平方メートル | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200平方メートル | 50％ |
居住用、事業用、特定同族会社事業用、貸付用宅地で小規模宅地等の特例を併用時における注意点
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等を併用する場合は、特定居住用宅地の分の限度面積330平方メートルまで、特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等の分の400平方メートルまで、それぞれの限度面積を最大限利用できます。しかしながら、貸付事業用宅地等を含めて併用する場合は上限まで使うことができません。下記の計算式による限度面積の調整計算が必要になります。
「貸付事業用宅等地」を含めて併用する場合の計算式
A×200/330+B×200/400+C≦200㎡
A=特定居住用宅地等、B=特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等、C=貸付事業用宅地等
この計算式の内容に収まるなら、それぞれの宅地の特例において、適用する面積を自分で決めることができます。一般的には相続税を最も節税できるように適用する面積を決めます。ゆえに、実際に計算してみて、どの組み合わせが一番評価額が下がるか確認する必要がありますが、この作業は一般の方には少し難易度が高いと思います。不動産が複数ある場合は、専門家に一度相談しましょう。
小規模宅地等の特例を申請する流れ
小規模宅地等の特例の申請のタイミング
相続税申告の時に申請する
小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告時に一緒に手続きを行う必要があります。この特例は相続税の申告をしないと利用できません。特例の適用によって相続税が０円になる計算であったとしても、相続税の申告は必ず行ってください。
小規模宅地等の特例の期限
相続税申告の時に申請するので、申告の期限と同様の「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内」が原則です。
相続発生から相続税申告書の提出までの大まかな流れ
相続が発生してから相続税申告書を提出するまでの流れを以下に示します。
1.死亡届の提出
被相続人が亡くなった場合、まず市区町村役場に死亡届を提出します。提出期限は死亡の事実を知った日から7日以内です。
2.遺言書の確認
被相続人が自筆証書遺言書を残している場合、家庭裁判所で検認の手続きを行います。遺言書の内容を確認し、相続手続きに反映させます。
3.相続人の確定
法定相続人や遺言に基づく相続人を確定します。戸籍謄本や住民票などの書類を用いて相続人を確認します。相続放棄を視野に入れる相続には３か月以内に放棄を確定させます。
4.準確定申告
被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得について、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告を行います。
5.相続財産の調査と評価
被相続人の財産と債務を調査し、その評価額を算出します。不動産、預貯金、有価証券などの財産のほか、借金や未払いの税金などの債務も確認します。
6.遺産分割協議
相続人全員で遺産の分割方法について協議し、合意を得ます。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
7.相続税の計算
相続財産の評価額に基づき、相続税を計算します。小規模宅地等の特例を適用する場合、その減額分を考慮して相続税額を算出します。
8.相続税申告書の作成と提出
相続税申告書を作成し、必要な書類を添付して税務署に提出します。提出期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
9.相続税の納付
計算された相続税額を納付します。納付期限も申告書の提出期限と同じく、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
以上が相続発生から相続税申告書の提出までの大まかな流れです。これらの手続きを順番に進めることで、特例の適用を確実に行うことができます。
相続税の計算方法
小規模宅地等の特例を利用することで、相続税の負担を大幅に軽減することができます。ここでは、特例適用後の相続税の計算方法について説明します。
実際の計算例
具体的な計算例を以下に示します。
居住用宅地の例
居住用宅地は最大330平方メートルまでの部分が80％減額されます。
土地の面積：300平方メートル
減額前の土地評価額：3000万円
特例で減額される金額：3000万円×80％=2400万円
減額後の土地評価額：3000万円 － 2400万円= 600万円
事業用宅地の例
事業用宅地は最大400平方メートルまでの部分が80％減額されます。
土地の面積：500平方メートル（上記の通り、適用されるのは400平方メートルまで）
減額前の土地評価額：1億円
特例で減額される金額：1億円 × （400平方メートル÷500平方メートル）×80％ = 6400万円
減額後の土地評価額：1億円 － 6400万円 = 3600万円
居住用宅地と事業用宅地の併用例
居住用宅地の土地面積：200平方メートル
居住用宅地の減額前評価額：6000万円
特例で減額される金額：6000万円×80％=4800万円
居住用宅地の減額後評価額：6000万円 － 4800万円 = 1200万円
事業用宅地の面積：300平方メートル
事業用宅地の減額前評価額：2億4000万円
特例で減額される金額：2億4000万円 × 80％ = 1億9200万円
事業用宅地の減額後評価額：2億4000万円 － 1億9200万円 = 4800万円
合計減額後評価額：1200万円（居住用） + 4800万円（事業用） = 6000万円
貸付事業用宅地の例
貸付事業用宅地は最大200平方メートルまでの部分が50％減額されます。
土地の面積：150平方メートル
減額前の評価額：5000万円
特例で減額される金額：5000万円 × 50％ = 2500万円
減額後の評価額：5000万円 － 2500万円 = 2500万円
前述したとおり、貸付事業用宅地との併用については、それぞれの土地の適用面積を、もっとも評価額が下がる組み合わせはどれか考えて決めます。貸付事業用宅地の併用は、専門家に相談することをおすすめします。
小規模宅地の特例に必要な書類
ここでは、小規模宅地等の特例を適用するために、必要になる書類とケースにより必要になる書類を説明します。
共通して必要になる書類
- 遺言書または遺産分割協議書の写し
- 被相続人の相続人を明らかにする戸籍謄本または、法定相続情報一覧図
- 相続人全員の印鑑証明
- 小規模宅地等についての課税価格の計算明細書
別居の親族が特定居住用宅地（家なき子特例）の適用を受けるために必要な書類
別居親族が小規模宅地等の特例を受けるためには、以下を証明する書類が必要です。
・被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
・相続開始前３年以内に自分、または３親等内の親族、あるいは自分の配偶者が所有する家屋に居住したことがないこと
- 相続する家屋の登記事項証明書
→相続開始前3年以内に居住していた家屋が自分、または３親等内の親族、あるいは自分の配偶者のものでないことを証明するため。
- 賃貸物件に住んでいる人は賃貸借契約書
→相続開始前3年以内に居住していた家屋が自分、または３親等内の親族、あるいは自分の配偶者のものでないことを証明するため。
被相続人が高齢者施設などに入居していた場合に必要な書類
要介護や要支援認定、障害者支援区分の認定などを受けて、入居していた高齢者施設などで亡くなった方が、元々住んでいた自宅の敷地などに特例を適用する場合に必要な書類です。
- 被相続人の戸籍の附票の写し
→住所の変更履歴を確認するため。相続の開始日以後に作成されたものでないといけない。
- 介護保険の被保険者証または障害福祉サービス受給者証の写し、施設入居時の契約書など
→被相続人が要介護認定、要支援認定、障害支援区分などの認定を受けていたことが分かる書類。
貸付事業用宅地等の適用を受けるために必要な書類
- 賃貸借契約書や所得税の確定申告書
→相続開始3年前よりも以前からその土地で事業を営んでいることを明らかにするための書類
小規模宅地等の特例の注意点
相続時精算課税制度で土地をすでに贈与していた場合
相続時精算課税制度は贈与税の制度の一つです。贈与税の負担を相続時にまとめて精算する制度で、生前に財産を移転する際の税負担を軽減するために利用します。「まとめて精算」とあるとおり、贈与税はかかりませんが、相続時に相続税がかかります。よって、小規模宅地等の特例を適用して相続税をおさえたくなるところですが、この制度を使って贈与された土地は特例の対象外となります。ご注意ください。
相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまらなかった場合
相続税の申告期限は相続開始から10か月以内です。相続人が行方知れずで連絡がつかなかったり、親族間でもめていたりして、この期間で、遺産分割協議が終わらせることが出来なくても、申告期限が延長されることはありません。こういった場合は、各相続人などが法定相続分（民法に規定する相続分）で財産をわけたものとして相続税を計算して、申告と納税をします。財産が未分割の状態で申告した場合、小規模宅地等の特例は適用できません。
ただし、申告期限から3年以内に遺産分割を済ませ、申告をやり直すことで、特例を受けることができます。具体的には次のようなステップを踏むことになります。
- 未分割の状態で相続税申告する
- 未分割申告の際にに「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付する
- 遺産分割協議を終わらせる（３年以内）
- 更正の請求を行う（遺産分割協議がまとまってから４か月以内）
※更正の請求とは、納税義務者から税務署に相続税の更正を求めること
ただ、相続税申告を二回するようなものなので、こうしたことにならないよう生前対策しておくことをおすすめします。
被相続人の自宅がマンションの場合
マンションの場合も小規模宅地の特例が使えます。ただし、マンションの場合は特例のメリットを感じにくいかもしれません。ここまで読んでいただいた方はもうお分かりと思いますが、小規模宅地の特例は「土地」に対して適用されるもので、建物には適用されません。マンションの土地は、区分所有者（各部屋の所有者）みんなで分けて所有しているため、そもそも評価における土地部分の価値が戸建てよりも低くなることが多く、戸建てよりも特例のメリットが薄れるためです。
まとめ
小規模宅地等の特例を適用できれば、相続する土地の評価額を最大80％まで抑えることができ、大きな節税効果が得られます。本記事では、特例の概要、適用条件、申請の流れ、相続税の計算方法、必要書類、注意点とよくある質問について詳しく解説しました。
